הנדל"ן הינו חלק מהכלכלה הכוללת
המצב במשק משפיע גם על מצב הנדל"ן. לא ניתן, לפיכך, לדון על הבראת כלכלת הנדל"ן במשק במנותק משאר ענפי הכלכלה כדוגמת ענף ההיי-טק. ניתן לשזור פתגם או לטבוע מטבע לשון לפיו הנדל"ן יעלה או ירד עם מדד מניות נסד"ק. אמנם נכון כי קצב פעימות כלכלת הנדל"ן והפולסים של מחירי הנדל"ן הינם ארוכים פי כמה מאשר אלו של מדד נסד"ק או מדד ת"א, ראה ירידת הבורסה בת"א בשנת 93' ונסיקת מחירי הנדל"ן החל מ-93-96; אך בסופו של דבר הגרף המתאר את עלייתם וירידתן של כל מדדי הכלכלה לאורך זמן דומה לגרף כלכלת הנדל"ן. האמור פירושו כי הנדל"ן כיום הינו חלק מהכלכלה ולא מנותק ממנה, הכלכלה הישראלית מושפעת כיום רבות, יותר מאי פעם, מכיווני כלכלת העולם.
הנדל"ן לא יהיה הקטר שיוציא את המשק מהמיתון
הפתגם הרווח בין אנשי הנדל"ן הינו כי הנדל"ן היה בעבר הקטר שהוציא את המשק מהמיתון. היה זה בשנים 68' ובשנת 87', וכן שנים 93'-96'. אולם נראה כי הפעם הנדל"ן לא יהיה הקטר שיוציא את המשק מהמיתון. ההיי-טק הוא שניטרל את רעות המיתון שהחל מ-96', והוא שמתווה את נפילת המשק כיום. הנדל"ן מושפע מגורמים בטחוניים מקומיים, בעוד ההיי-טק מנותק כמעט מארועים בטחוניים. לפיכך נראה כי בהקשר הנוכחי הוא זה שצפוי להיות אותו הקטר שיוציא את המשק מהמיתון. להערכת רוב הגורמים שינוי מגמה זה צפוי לקראת סוף 2002.
פתיחת שווקים גלובליים והשפעתם על הנדל"ן
עם פתיחת השווקים, במאי 98', להשקעות גלובליות בי"ל של תושבים ישראלים, נפתחו לפני משקיעי הנדל"ן כאן אפשרויות ייזום והשקעות בחו"ל. יזמים ישראלים מבינים את היקף האפשרויות שטומן להם העולם הגדול, ומשווים כיום את התשואות בחו"ל לתשואות בנדל"ן בישראל, במיוחד בתחום דיור למגורים. התוצאה תביא להשוואת תשואות שכירות דירות בישראל ובחו"ל שתתייצב, להערכתנו, סביב ה-6% או 7% לעומת 2% - 3% תשואה כיום. פירושו של דבר התאמת תשואות ע"י ירידת מחירי נדל"ן למגורים ולא עליית דמי שכירות, במיוחד מקום שהדבר אפשרי והדבר נכון במיוחד לאזורי יוקרה. השוואת מחירים גלובלית זו, הינה משנתו של שיינין (מודלים כלכליים), כפי שנאמרה במפגש של בכירי הנדל"ן במשק עם שר השיכון והבינוי לפני כשבועיים. לפיה נראה הפיצוי על התשואה הנמוכה בעלייה גבוהה ברווח הון, כפי שנהג משק הנדל"ן בעבר ביחס למחירי הנדל"ן, איננה קיימת יותר וזאת בשל פתיחת שוק הנדל"ן העולמי לישראלים.
משקיע בדירה שבעבר רכש אותה בחיפה או ת"א משווה אותה כיום לדירה בלונדון או ניו-יורק, ולפיכך התופעה של קפיצת ערך דירות ב-200% עד 300% בשנים 90'-95' לא תשוב עוד.
צעדי עידוד נדל"ן בתחום מימון
מימון מקורות רכישת נדל"ן ופתיחת אשראי לבנקים בנושא נדל"ן הינו אחד התחומים החשובים לעידוד עסקאות במשק. כיום המקורות הבנקאיים כמעט מנוצלים במלואם. השוק המשני למסחר במשכנתאות טרם נפתח ושוק החסכונות הסוציאליים מוגבל בהיקף השקעתו בנדל"ן. מציאת מקורות מימון בעלות סבירה לקוני דירות, יזמים או משקיעים בנדל"ן לתשואה הינה תנאי חשוב ביותר שישפיע על מספר העסקאות יעלה את הביקוש וקל לכוונו במדיניות משולבת של האוצר ובנק ישראל. חיים פרויליכמן, מנכ"ל בנק טפחות, ציין באותו מפגש לפני שבועיים עם שר השיכון והבינוי, כי הבראת המשק כרוכה בפעילות משולבת של פתיחת מקורות מימון לבנקים הנותנים משכנתאות לדירות, יגדיל את מקורות האשראי בריבית נמוכה יחסית, ויהווה מקור חשוב לביקוש משכנתאות לקוני דירות.
ממ"י הוזלת קרקעות
הגורם העיקרי שמפריע לכלכלת הנדל"ן לפרוח הינה הממשלה עצמה ורשויותיה, ממ"י במיוחד. ממ"י הינו גורם מסורבל ובירוקרטי, שמתערב בחיי בעלי הנדל"ן והיזמים בצורה מוגזמת ומהווה מנגנון מכריע ומעכב. ממ"י דורש טיפול שורש, עד כדי ביטולו המוחלט - החמור ביותר הינה רמת המחירים שממ"י שומרת עליה ובמקום להציף את מחירי הנדל"ן במחירים נמוכים בשיווק ישיר לצרכן סופי, ממ"י מעלה מחירים ולעיתים הוא היחיד שמרימם בשוק הנדל"ן.
הוזלת מחירים הינה, אם כן, מילת המפתח ביציאה מהמיתון, מבצעים מיוחדים, מכרזים ללא הצפת מחיר, הם מסוג הצעדים שיובילו לפעילות נדל"ן גם בשעה זו.
צעדי מיסוי זמניים?
בסוף רשימת צעדי המקרו ניצבים צעדי המיסוי כצעד משלים בלבד, ולא ככזה שעובד בפני עצמו. רפורמה מיסויית לכשעצמה בתחום הנדל"ן או בתחום אחר איננה רעיון טוב, במיוחד במשק עם כלכלה יורדת. עם זאת, כחלק מצעדי הרפורמה האגררית הכוללת ניתן לשלב את צעדי המימון, הוזלת קרקעות, יצירת רשות כוללת אחת לטיפול בנושאי נדל"ן לאומיים, כדוגמת תשתיות במקום ממ"י, או כדוגמת ה- one stop shope, ואז יבואו צעדי המיסוי כצעדים משלימים שיעזרו לרפורמה.
ברשימתנו בשבוע הבא נסקור את תקציר רפורמת המס לפי הצעתנו, כפי שנמסרה לשר השיכון והבינוי בכנס בכירי ענף הנדל"ן כאמור לעיל. עיקרי הרפורמה הזמנית או הקבועה המוצעת שייסקרו: פטור בגין שיחלוף נכסים, פחת מואץ, הכרה בהוצאות מימון, שינוי חוק לעידוד השכרת דירות, יצירת רשות מס עליונה ואיחוד רשויות המטפלות בנדל"ן, ועוד מספר פרטים שייסקרו ברשימה.
המצב במשק משפיע גם על מצב הנדל"ן. לא ניתן, לפיכך, לדון על הבראת כלכלת הנדל"ן במשק במנותק משאר ענפי הכלכלה כדוגמת ענף ההיי-טק. ניתן לשזור פתגם או לטבוע מטבע לשון לפיו הנדל"ן יעלה או ירד עם מדד מניות נסד"ק. אמנם נכון כי קצב פעימות כלכלת הנדל"ן והפולסים של מחירי הנדל"ן הינם ארוכים פי כמה מאשר אלו של מדד נסד"ק או מדד ת"א, ראה ירידת הבורסה בת"א בשנת 93' ונסיקת מחירי הנדל"ן החל מ-93-96; אך בסופו של דבר הגרף המתאר את עלייתם וירידתן של כל מדדי הכלכלה לאורך זמן דומה לגרף כלכלת הנדל"ן. האמור פירושו כי הנדל"ן כיום הינו חלק מהכלכלה ולא מנותק ממנה, הכלכלה הישראלית מושפעת כיום רבות, יותר מאי פעם, מכיווני כלכלת העולם.
הנדל"ן לא יהיה הקטר שיוציא את המשק מהמיתון
הפתגם הרווח בין אנשי הנדל"ן הינו כי הנדל"ן היה בעבר הקטר שהוציא את המשק מהמיתון. היה זה בשנים 68' ובשנת 87', וכן שנים 93'-96'. אולם נראה כי הפעם הנדל"ן לא יהיה הקטר שיוציא את המשק מהמיתון. ההיי-טק הוא שניטרל את רעות המיתון שהחל מ-96', והוא שמתווה את נפילת המשק כיום. הנדל"ן מושפע מגורמים בטחוניים מקומיים, בעוד ההיי-טק מנותק כמעט מארועים בטחוניים. לפיכך נראה כי בהקשר הנוכחי הוא זה שצפוי להיות אותו הקטר שיוציא את המשק מהמיתון. להערכת רוב הגורמים שינוי מגמה זה צפוי לקראת סוף 2002.
פתיחת שווקים גלובליים והשפעתם על הנדל"ן
עם פתיחת השווקים, במאי 98', להשקעות גלובליות בי"ל של תושבים ישראלים, נפתחו לפני משקיעי הנדל"ן כאן אפשרויות ייזום והשקעות בחו"ל. יזמים ישראלים מבינים את היקף האפשרויות שטומן להם העולם הגדול, ומשווים כיום את התשואות בחו"ל לתשואות בנדל"ן בישראל, במיוחד בתחום דיור למגורים. התוצאה תביא להשוואת תשואות שכירות דירות בישראל ובחו"ל שתתייצב, להערכתנו, סביב ה-6% או 7% לעומת 2% - 3% תשואה כיום. פירושו של דבר התאמת תשואות ע"י ירידת מחירי נדל"ן למגורים ולא עליית דמי שכירות, במיוחד מקום שהדבר אפשרי והדבר נכון במיוחד לאזורי יוקרה. השוואת מחירים גלובלית זו, הינה משנתו של שיינין (מודלים כלכליים), כפי שנאמרה במפגש של בכירי הנדל"ן במשק עם שר השיכון והבינוי לפני כשבועיים. לפיה נראה הפיצוי על התשואה הנמוכה בעלייה גבוהה ברווח הון, כפי שנהג משק הנדל"ן בעבר ביחס למחירי הנדל"ן, איננה קיימת יותר וזאת בשל פתיחת שוק הנדל"ן העולמי לישראלים.
משקיע בדירה שבעבר רכש אותה בחיפה או ת"א משווה אותה כיום לדירה בלונדון או ניו-יורק, ולפיכך התופעה של קפיצת ערך דירות ב-200% עד 300% בשנים 90'-95' לא תשוב עוד.
צעדי עידוד נדל"ן בתחום מימון
מימון מקורות רכישת נדל"ן ופתיחת אשראי לבנקים בנושא נדל"ן הינו אחד התחומים החשובים לעידוד עסקאות במשק. כיום המקורות הבנקאיים כמעט מנוצלים במלואם. השוק המשני למסחר במשכנתאות טרם נפתח ושוק החסכונות הסוציאליים מוגבל בהיקף השקעתו בנדל"ן. מציאת מקורות מימון בעלות סבירה לקוני דירות, יזמים או משקיעים בנדל"ן לתשואה הינה תנאי חשוב ביותר שישפיע על מספר העסקאות יעלה את הביקוש וקל לכוונו במדיניות משולבת של האוצר ובנק ישראל. חיים פרויליכמן, מנכ"ל בנק טפחות, ציין באותו מפגש לפני שבועיים עם שר השיכון והבינוי, כי הבראת המשק כרוכה בפעילות משולבת של פתיחת מקורות מימון לבנקים הנותנים משכנתאות לדירות, יגדיל את מקורות האשראי בריבית נמוכה יחסית, ויהווה מקור חשוב לביקוש משכנתאות לקוני דירות.
ממ"י הוזלת קרקעות
הגורם העיקרי שמפריע לכלכלת הנדל"ן לפרוח הינה הממשלה עצמה ורשויותיה, ממ"י במיוחד. ממ"י הינו גורם מסורבל ובירוקרטי, שמתערב בחיי בעלי הנדל"ן והיזמים בצורה מוגזמת ומהווה מנגנון מכריע ומעכב. ממ"י דורש טיפול שורש, עד כדי ביטולו המוחלט - החמור ביותר הינה רמת המחירים שממ"י שומרת עליה ובמקום להציף את מחירי הנדל"ן במחירים נמוכים בשיווק ישיר לצרכן סופי, ממ"י מעלה מחירים ולעיתים הוא היחיד שמרימם בשוק הנדל"ן.
הוזלת מחירים הינה, אם כן, מילת המפתח ביציאה מהמיתון, מבצעים מיוחדים, מכרזים ללא הצפת מחיר, הם מסוג הצעדים שיובילו לפעילות נדל"ן גם בשעה זו.
צעדי מיסוי זמניים?
בסוף רשימת צעדי המקרו ניצבים צעדי המיסוי כצעד משלים בלבד, ולא ככזה שעובד בפני עצמו. רפורמה מיסויית לכשעצמה בתחום הנדל"ן או בתחום אחר איננה רעיון טוב, במיוחד במשק עם כלכלה יורדת. עם זאת, כחלק מצעדי הרפורמה האגררית הכוללת ניתן לשלב את צעדי המימון, הוזלת קרקעות, יצירת רשות כוללת אחת לטיפול בנושאי נדל"ן לאומיים, כדוגמת תשתיות במקום ממ"י, או כדוגמת ה- one stop shope, ואז יבואו צעדי המיסוי כצעדים משלימים שיעזרו לרפורמה.
ברשימתנו בשבוע הבא נסקור את תקציר רפורמת המס לפי הצעתנו, כפי שנמסרה לשר השיכון והבינוי בכנס בכירי ענף הנדל"ן כאמור לעיל. עיקרי הרפורמה הזמנית או הקבועה המוצעת שייסקרו: פטור בגין שיחלוף נכסים, פחת מואץ, הכרה בהוצאות מימון, שינוי חוק לעידוד השכרת דירות, יצירת רשות מס עליונה ואיחוד רשויות המטפלות בנדל"ן, ועוד מספר פרטים שייסקרו ברשימה.
